El 23 de diciembre de 2015 una sentencia del Supremo permitió a los consumidores reclamar y recuperar los costes derivados de la firma de una hipoteca, al declarar nulas las cláusulas que imputaban los gastos al hipotecado.

El TS entendió que constituía una cláusula abusiva su imposición al consumidor, porque no repartía adecuadamente entre el banco y el cliente, el pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, ya que la entidad era la principal interesada en la escrituración del préstamo hipotecario, por lo que le tenía abonar una parte de los costes y, en ningún caso, podía forzar al cliente a cubrirlas todas.

El Impuesto sobre actos jurídicos documentado representa el grueso de los costes de formalización de un préstamo hipotecario, dado que supone alrededor del 75% de la cifra total, y desde esta sentencia de 2015, los Tribunales han dictado sentencias varias en las que unas consideraban que debía pagarlo el banco, y otros que debía cubrirlo íntegramente el cliente.

Fijación de criterios por el Tribunal Supremo: Sentencia de 28-02-2018

La Sentencia de 28-02-2018 del Tribunal Supremo ha zanjado el debate, declarando que es el cliente el que siempre debe abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados que se genera en la constitución de los préstamos hipotecarios, ya que es el sujeto pasivo de la operación y, por lo tanto, es quien debe pagar ese tributo.

Aclarada esta cuestión, los gastos que podemos recuperar son:

• los gastos notariales,
• los gastos de gestoría,
• los del Registro de la Propiedad
• La mitad de los impuestos correspondientes al timbre notarial (el coste de cada hoja de la escritura).
• La copia de la escritura del banco si este nos la cargó a nosotros.
• Los gastos de tasación de la vivienda se podrían recuperar si antes de pedir la hipoteca ya teníamos una tasación en vigor, y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia. Pero hay sentencias que lo estiman en su totalidad.

Tiempo para ejercitar la acción:

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal, y lo sigue siendo.

Por ahora, la corriente mayoritaria es la de los cuatro años, según la cual, los consumidores que contrataron su hipoteca solo pueden reclamar en los cuatro años anteriores o posteriores a la publicación de la primera sentencia del Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de repartir las costas: 23-12-2015. Así que únicamente podrían recuperar el dinero los que firmaron su préstamo hipotecario (o lo harán) entre diciembre de 2011 y diciembre de 2019.

Pero frente a esta interpretación de las normas legales encontramos otra que defiende que si un juez declara nula de pleno derecho la aplicación de una cláusula considerada abusiva, ésta pierde su efecto como si nunca se hubiera incorporado al acuerdo. La nulidad de las cláusulas declaradas abusivas bajo esta fórmula nunca prescribe, así que según esta corriente, siempre podríamos reclamar los gastos de hipoteca ante los juzgados sin ningún tipo de fecha límite.

Por lo tanto, y siguiendo criterios de prudencia, quien esté pensando en reclamar los gastos de su hipoteca, debe presentar su reclamación antes del 23 de diciembre de 2019, para evitar el debate sobre la posible prescripción de la acción ejercitada.